Inquilinos que enfrentam problemas como infiltrações, rachaduras ou falhas elétricas graves, o locatário pode agir de imediato e exigir o ressarcimento posteriormente. Muita gente não sabe que a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) assegura o direito de reembolso por reparos urgentes e estruturais realizados em imóveis alugados.
A legislação define que a responsabilidade pela conservação e habitabilidade do imóvel é do proprietário. Assim, em situações emergenciais, o inquilino não precisa esperar autorização para evitar danos maiores, desde que consiga comprovar a urgência da obra.
O artigo 22 da Lei do Inquilinato obriga o proprietário a entregar e manter o imóvel em condições adequadas de uso. Já, o artigo 35 é ainda mais específico, benfeitorias necessárias introduzidas pelo inquilino, ainda que sem autorização, são indenizáveis e permitem o exercício do direito de retenção do imóvel até o pagamento.
Benfeitorias necessárias são aquelas indispensáveis para conservar o imóvel ou evitar sua deterioração. Exemplos comuns são o conserto de telhados com goteira, reparo de infiltrações, problemas na rede elétrica que representem risco ou rachaduras na estrutura.
Nem toda obra feita em um imóvel gera direito à indenização. A lei divide as benfeitorias em três categorias:
- As benfeitorias necessárias são urgentes e essenciais para a preservação do imóvel, sempre indenizáveis pelo proprietário, mesmo sem autorização;
- As benfeitorias úteis são melhorias que facilitam o uso do imóvel, como a instalação de grades ou portões. Nesse caso, só há direito ao reembolso se houver autorização expressa do dono;
- As benfeitorias voluptuárias têm caráter estético ou de luxo, como decoração especial ou construção de piscina, e não geram ressarcimento. O inquilino pode retirá-las no fim do contrato, desde que não cause danos.
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Apesar da proteção legal, o contrato de locação pode conter uma cláusula de renúncia ao reembolso. A própria Lei do Inquilinato permite essa previsão, que é validada pela Súmula 335 do Superior Tribunal de Justiça.
Isso significa que, se o contrato tiver uma cláusula de renúncia, o inquilino não poderá exigir indenização, mesmo por benfeitorias necessárias. Por isso, é indispensável ler atentamente cada cláusula do contrato antes de assinar.
Para ter o direito reconhecido, o inquilino deve seguir alguns passos formais:
- Comunicar o problema ao proprietário por escrito, seja por e-mail, mensagem registrada ou carta com aviso de recebimento;
- Documentar a situação com fotos, vídeos e, se possível, orçamentos que comprovem a urgência;
- Guardar todas as notas fiscais e recibos referentes ao reparo;
- Negociar com o locador a forma de ressarcimento, que pode ocorrer por meio de abatimento no valor do aluguel ou pagamento direto.
Caso o proprietário se recuse a indenizar, o inquilino pode buscar a via judicial, rescindir o contrato sem multa e até reter o imóvel até que o pagamento seja feito.
