Recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reduziu a tributação em operações de transmissão de imóveis, beneficiando adquirentes de imóveis.
O adquirente de um imóvel, seja pessoa física ou jurídica, tem que pagar o ITBI – Imposto de Transmissão de bens Imóveis para o Município da localização do bem.
A decisão é um marco, pois, até agora, quem decidia o valor do tributo era o Município. E o valor definido geralmente era muito superior ao valor da operação de compra e venda efetivamente ocorrida. Muito superior ao valor constante do contrato.
A partir de agora, a base de cálculo do tributo passa a ser o valor de mercado, da operação ocorrida, informado pelo contribuinte.
A declaração do contribuinte sobre o valor de mercado passa a ter presunção de boa-fé. Ou seja, o ônus da prova para modificar a avaliação passa a ser da Autoridade Tributária Municipal, e não do contribuinte como vinha sendo até agora.
É muito comum os Municípios desconsiderarem por completo os termos do contrato realizado, principalmente quando as operações envolviam valores maiores, de empreendimentos maiores ou envolvendo empresas. Eles simplesmente emitiam uma guia com a base de cálculo muito acima do valor de mercado, e cabia ao contribuinte discutir os valores na Justiça.
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A partir de agora se modifica a lógica. E a palavra do contribuinte que tem presunção e boa fé. E se o Município discordar é ele que terá que apresentar medidas cabíveis para modificar o tributo.
Mas não pode ser qualquer valor a ser informado pelo contribuinte. o STJ definiu alguns parâmetros: (i) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado; (ii) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado; e (iii) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.
Essa decisão é importante, pois foi proferida no regime de recursos repetitivos. Dessa forma vincula todo o Judiciário que deve obedecer ao precedente.
Além disso, esse entendimento abre as portas tanto para a restituição de valores, quanto pode estimular a realização de planejamento tributário com a constituição e empresas pela redução do custo do tributo devido.
O ponto mais importante de tudo isso é que, finalmente, a palavra do contribuinte começa a ser respeitada.
