Tire suas dúvidas sobre o projeto de recuperação e ocupação da Maesa

Foi elaborado o projeto submetido à consulta pública, que prevê a recuperação e ocupação da Maesa em aproximadamente 12 anos

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08:50 - 10/04/2023

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Foto: Vazquez Arquitetos

Caxias do Sul vive os momentos finais de uma discussão importante sobre a Maesa. Qual a melhor destinação para uma área de 53 mil metros quadrados repleta de patrimônio histórico, em péssimo estado de conservação, situada em área nobre da cidade e pertencente ao município?

Após mais de 10 anos de debates que envolveram toda a comunidade, a prefeitura contratou um estudo técnico para identificar os usos adequados aos blocos de edificações que compõem o conjunto, tendo como premissa a recuperação e preservação do patrimônio histórico-cultural, bem como a viabilização de atividades de interesse público e a operação economicamente sustentável do local.

Fotos: João Pedro Bressan

(Foto: João Pedro Bressan_
(Foto: João Pedro Bressan_
(Foto: João Pedro Bressan_
(Foto: João Pedro Bressan_
(Foto: João Pedro Bressan_

A partir deste diagnóstico, foi elaborado o projeto submetido à consulta pública, que prevê a recuperação e ocupação da Maesa em aproximadamente 12 anos mediante a contratação de uma parceria público-privada. O modelo foi apontado como a melhor opção para viabilizar as premissas elencadas, mas ainda desperta dúvidas. Com apoio do escritório de Parcerias Estratégicas do município, vamos esclarecer algumas delas:

A prefeitura vai privatizar a Maesa?

Não.

Um contrato de parceria público-privada é bastante diferente da “privatização”. Na privatização, um bem ou serviço que antes era público é transferido definitivamente para o setor privado, como ocorreu, por exemplo, na privatização da CRT, a antiga companhia de serviços de telefonia. Na PPP, o município contrata obras e serviços de um terceiro privado, que deverá executá-los no tempo determinado no contrato, sendo a remuneração paga pelo parceiro público proporcional ao desempenho do parceiro privado. Ou seja, nas PPPs os bens seguem sendo de propriedade do município e os serviços seguem sendo controlados pelo poder público. Portanto, se contratada a PPP (“obras + serviços”), a Maesa seguirá sendo de propriedade do município de Caxias do Sul.

O parceiro privado poderá fazer o que quiser na Maesa?

Não.

Toda e qualquer obra ou serviço a ser realizado pelo parceiro privado que vencer a licitação deverá observar as diretrizes emitidas pelo Conselho Municipal do Patrimônio Histórico e Cultural (Compahc) e pela Secretaria do Urbanismo. Além disso, conforme dispõe a Minuta de Contrato disponibilizada em consulta pública, o parceiro privado tem a obrigação de executar:

– Restauração e preservação do patrimônio histórico;
– Espaços para órgãos públicos, totalizando, no mínimo, 2.364m²;
– Espaço de Arte e Cultura de, no mínimo, 1.600m²;
– Museu da história da Maesa com, no mínimo, 1.000m²;
– Recuperação das 2 praças internas, leste e oeste;
– Mercado Público com, no mínimo, 1.600m² de área bruta locável;
– Espaço de Eventos de, no mínimo, 1.900m², com a disponibilização de 48
datas/ano ao município.

É importante lembrar que, além de tudo isso, o parceiro privado deverá realizar a zeladoria e manutenção de todos os espaços do complexo Maesa, sem
exceção, por todo período de contrato.

Por que a opção pela PPP é a melhor alternativa?

O estudo realizado indicou que, dentre os cenários possíveis para a recuperação do patrimônio histórico-cultural da Maesa e sua operação sustentável com atendimento às diretrizes de uso obrigatório estabelecidas, a Parceria Público-Privada (PPP) apresenta a melhor relação de “custo x benefício” ao município. Considerando as premissas adotadas, será necessário um alto investimento inicial e uma multiplicidade de contratos (projetos, obras, manutenção, zeladoria, vigilância, operações de cada espaço, etc), que geram ineficiências à atuação municipal e ao uso do dinheiro público. Nesse contexto, a PPP se mostrou a alternativa mais vantajosa e eficiente para garantir a recuperação, operação, manutenção e, especialmente, fruição do complexo ao longo de 30 anos.

A Maesa vai virar um shopping center?

Claro que não.

O projeto apresentado permite, sim, a utilização de alguns espaços para empreendimentos privados, como restaurantes, lojas e, se for o caso, hotel. Essas atividades ajudarão a viabilizar a recuperação do patrimônio histórico e a execução de atividades de interesse público como museu, espaço de arte e cultura, mercado público, áreas verdes, eventos públicos e o funcionamento de secretarias municipais. Além disso, as atividades empresariais utilizadas no modelo de referência têm o potencial de fomentar o turismo e o desenvolvimento econômico da cidade, proporcionando, também, a circulação de pessoas e a ocupação sustentável de todo o complexo.

O Mercado Público será apenas uma “vendinha”, como sugere o presidente da UAB?

Não.

Por um acaso, você conhece alguma “vendinha” de 4.000m²? Acho que não… O projeto referência sugerido pela prefeitura considera uma área total de 4 mil metros quadrados para o funcionamento do Mercado Público. A área de 1,6 mil metros quadrados citada refere-se apenas ao espaço destinado às 90 bancas previstas e, portanto, não considera outras áreas do Mercado Público como, por exemplo, área de circulação, depósito, central de recolhimento de resíduos e câmara frigorífica. Como a obrigação do parceiro privado é implementar, no mínimo, 1.600m² de Área Bruta Locável no Mercado Público, nada impede uma ampliação, de início ou futura.

O público terá de pagar para acessar a Maesa?

Não.

O acesso ao complexo Maesa será gratuito e universal.

Irão construir torres de 20 ou 30 andares na Maesa?

Não.

O projeto prevê a preservação da arquitetura original da Maesa, que, por sinal, é tombada pelo patrimônio histórico e cultural da cidade. Alguns espaços, em
especial aqueles de construção mais recente – portanto, com menor valor histórico – serão adaptados para sua nova destinação, mas em momento algum o projeto sugere construção de edifícios. É importante destacar que todo e qualquer projeto a ser executado na Maesa deverá ser aprovado pelos órgãos ou conselhos competentes: DIPPAHC, COMPAHC, Secretaria do Urbanismo e Secretaria do Meio Ambiente.

As propostas discutidas há mais de 10 anos foram abandonadas no projeto apresentado pela prefeitura?

Não. Pelo contrário: todas as diretrizes traçadas ao longo de uma década de discussões com participação da comunidade foram o ponto de partida do estudo que teve como norte a viabilização dessas ideias. Desde o começo, essas diretrizes principais são:

– implantação de Mercado Público
– ocupação por órgãos públicos
– preservação do complexo
– espaço de memória, com o Museu do Trabalho
– espaços para atividades culturais/artísticas
– centro de eventos
– sustentabilidade financeira

O patrimônio histórico será preservado?

Sim.

Todo o complexo é tombado, protegido por lei. Portanto, o projeto para o restauro dos imóveis passa por avaliação técnica, visando justamente manter o patrimônio, atualizando conforme as necessidades mas mantendo as características importantes que o distinguem como patrimônio histórico. Todas as obras ou intervenções serão precedidas de anuência da Divisão de Proteção ao Patrimônio Histórico e Cultural (DIPPAHC) e, conforme o caso, do Conselho Municipal do Patrimônio Histórico e Cultural (Compahc), tendo em vista que a Maesa é tombada.

A prefeitura vai pagar aluguel para utilização de espaços por secretarias?

Não.

A Minuta de Contrato disponibilizada na consulta pública prevê uma contraprestação pública mensal máxima de R$ 163.300,00. Portanto, este será o valor máximo que o parceiro privado poderá receber a título de remuneração pelas obras e serviços contratados. Dentre as obras e serviços que serão contratados pelo município por meio da PPP, constam 2.364m² destinados ao funcionamento de órgãos públicos. Este espaço, assim como todo o complexo Maesa, deverá ser mantido pelo parceiro privado. Lembrando que o valor mensal máximo a ser recebido pelo parceiro privado, é suscetível de descontos de acordo com seu desempenho. Ou seja, se o parceiro privado prestar um serviço nota 10, receberá o valor máximo. Caso o seu desempenho não seja adequado, sofrerá os descontos previstos no contrato. Além disso, como a “Contraprestação Pública Mensal Máxima” pode ser o critério de julgamento da licitação, aquele licitante que se propuser a fazer tudo que é exigido no contrato pela menor remuneração, vence. Em todo caso, não há um “aluguel”, e sim a contratação de obras e serviços, dentre os quais constam a construção e manutenção de espaços para o funcionamento de secretarias municipais.

O espaço ficará aberto aos finais de semana?

Sim.

O projeto prevê que a Maesa ficar aberta todos os dias da semana, nos seguintes horários:

– de segunda à sexta-feira, no mínimo, das 8h às 22h; e
– aos sábados e domingos, no mínimo, das 9h às 23h.

Vai ter estacionamento na Maesa?

Provavelmente, sim.

A Minuta de Contrato disponibilizada em consulta pública não exige que o parceiro privado faça estacionamentos. Entretanto, diante do fluxo de pessoas projetado para o complexo da Maesa, estima-se que o parceiro privado tenha interesse em disponibilizar serviços de estacionamento com aproximadamente 420 vagas no bloco 6. De qualquer forma, é importante destacar que o tráfego de pedestres, cadeirantes e portadores de necessidades especiais deve ser assegurado nas vias e alamedas internas do complexo, sem que haja a circulação de veículos motorizados nesses locais.

Fotos: Vazquez Arquitetos

Foto: Vazquez Arquitetos
Foto: Vazquez Arquitetos
Foto: Vazquez Arquitetos
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Foto: Vazquez Arquitetos
Foto: Vazquez Arquitetos
Foto: Vazquez Arquitetos
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