Avaliação do MP aponta prejuízo de mais de R$ 2,5 milhões ao município de Bento

Uma nova avaliação técnica dos terrenos da prefeitura de Bento Gonçalves e de uma incorporadora imobiliária envolvidos em uma tentativa de permuta no ano passado, realizada a pedido do Ministério Público (MP) como parte de uma investigação instaurada para averiguar se a operação seria desfavorável ao interesse público, apontou uma diferença de mais de R$ 2,6 milhões em favor da empresa privada, o que representaria um prejuízo para o município caso o projeto, apresentado em maio do ano passado pelo governo de Guilherme Pasin, tivesse sido aprovado pelos vereadores. O projeto restou rejeitado por maioria de votos em setembro de 2020. Mas, nos bastidores do governo, já se fala que ele poderá ser reapresentado este ano.

De acordo com o relatório da avaliação realizada pela Unidade de Assessoramento Ambiental do MP, as principais divergências entre a avaliação feita pela prefeitura para embasar o projeto se concentram fundamentalmente nos dois terrenos principais envolvidos na proposta de permuta: a área de 34,9 mil metros quadrados de propriedade do município no bairro Fátima e o terreno de 1.5 mil metros quadrados da incorporadora e vizinho da Escola Municipal Princesa Isabel, no bairro Vila Nova.

Os valores obtidos pela avaliação da procuradoria apontam uma variação importante com os resultados da prefeitura. Para o MP, o valor correto da área municipal é de R$ 3,1 milhões, ou mais de R$ 2,3 milhões a mais que o valor indicado por Heitor Tartaro, hoje diretor do Ipurb e na época coordenador do setor de ITBI da secretaria da Fazenda, responsável pela avaliação. No caso do terreno da imobiliária, ocorreu o inverso: a prefeitura teria superestimado o valor em cerca de R$ 330 mil.

Segundo a perícia, não se pode afirmar se houve má-fé, erros nos critérios adotados na avaliação, aplicação de métodos diferentes ou interpretações diferentes sobre aspectos aplicados na avaliação, mas o relatório aponta o que considera equívocos e incorreções no processo.

Dessa forma, o que nas contas da secretaria da Fazenda seria um bom negócio para o município, ao permutar imóveis no valor total de R$ 1,3 milhão por terrenos da imobiliária cotados em R$ 1,8 milhão, na avaliação do MP seria a permuta de áreas avaliadas em R$ 3,6 milhões por terrenos que valeriam R$ 1,5 milhão, o que resultaria em um prejuízo de mais de R$ 2 milhões aos cofres públicos.

Operação complexa

A prefeitura montou uma intricada operação para apresentar um projeto de permuta que pudesse ser aprovado na Câmara, mesmo depois que, em 2016, um parecer de Ipurb houvesse demonstrado que a operação não seria de interesse público. A opinião mudou no ano seguinte, quando a secretaria de Educação manifestou interesse no terreno vizinho à escola, que já era utilizado para a prática de atividades esportivas, cedidos pela incorporadora.

A proposta da prefeitura previa a troca de duas áreas públicas por quatro terrenos da empresa privada. Assim, o setor de ITBI da secretaria da Fazenda realizou as avaliações, indicando para a área pública de 3,5 hectares, um valor pouco menor que R$ 820 mil, enquanto o terreno vizinho da escola foi avaliado pela prefeitura em R$ 1,1 milhão. O cálculo apresentava uma diferença de R$ 300 mil favoráveis à incorporadora, e é questionado pelo MP.

Divergências metodológicas

O relatório não afirma que houve alguma irregularidade na avaliação oficial da prefeitura. Os peritos do MP apontam que as metodologias de avaliação utilizadas para os dois imóveis que apresentaram as maiores divergências podem não ter obedecido às “mais adequadas em função da tipologia de negociação que estava sendo entabulada”. Por outro lado, o relatório confirma que pelo menos o terreno vizinho da escola seria de interesse do município. 

São diversas as discrepâncias entre o método adotado por Tartaro e o indicado como mais correto pela avaliação do MP. Os valores da maior área do município envolvida na transação, por exemplo, foi depreciado na avaliação municipal por critérios que, segundo a unidade de assessoramento da procuradoria, não deveriam ter sido aplicados. Para o gabinete técnico, a avaliação do município “assumiu a existência de restrições no local que desvalorizavam sobremaneira a área, sem ter sido feito nenhum levantamento efetivo no local”.

O engenheiro civil Léo Jaime Zandonai, responsável pela avaliação do MP, afirma que seria fundamental fazer uma avaliação que representasse o efetivo valor de mercado dos imóveis e não valores patrimoniais, e recomenda que a realização das avaliações de acordo com o previsto na Norma Brasileira de Avaliação de Bens teria sido mais adequado. “Não é possível para o subscrevente estabelecer, do ponto de vista técnico, se houve erro ou omissão grave do avaliador, ou simples divergência entre as avaliações em função da escolha das metodologias”, escreveu o engenheiro no documento.

Projeto foi rejeitado por vereadores

O projeto da prefeitura que pretendia permutar terrenos com a iniciativa privada foi rejeitado pelos vereadores depois que o então vereador Moisés Scussel Neto sugeriu que a prefeitura retirasse da pauta para novas avaliações, mas encontrou a objeção da empresa, que argumentou no Legislativo que a proposta estava sendo negociada com o município desde 2017 e que ela surgiu para evitar a invasão do terreno da empresa vizinho à escola municipal, e reiterou sua intenção de construir um loteamento na área municipal localizada no bairro Fátima.

A prefeitura afirmou que o projeto era regular e que a avaliação do município, que apresentava um ganho financeiro próximo de R$ 500 mil aos cofres públicos, não seguiu a orientação do vereador e manteve o projeto na pauta, mas sofreu uma derrota em plenário: em votação realizada em setembro do ano passado, os vereadores rejeitaram a permuta por nove votos contrários contra sete favoráveis. Os vereadores do Progressistas e do PSDB votaram a favor da troca das áreas.

Esta semana, o assunto voltou a ser tema da sessão legislativa. O vereador Agostinho Petroli (MDB), um dos que votou contra o projeto original, usou a tribuna para lembrar que, apesar de rejeitado, o projeto segue em análise do MP.

Ele falou sobre a nova avaliação realizada pelo MP e indicar a responsabilidade dos vereadores ao aprovar projetos que podem conter irregularidades. “Seja qual for a razão, essa é uma prova da responsabilidade que temos nós vereadores sobre as ações do Executivo”.